Длинный текст, в котором я рассказываю о том, как мне пришло решение о покупке квартиры, о процессе поиска и покупки и ремонте. 

Часть 1: решение о покупке 

Я жила в съемном жилье с 18 лет. В 17 у меня был молодой человек, который снимал двушку с друзьями и я впервые увидела, что “так можно”, что это весело, что это как в американских ситкомах. После того, как мне исполнилось 18 я поговорила с мамой о целесообразности жить отдельно, снимать комнату с друзьями и мама меня в этом поддержала. Не сразу, но у нас обострялись отношения, я была уже подростком и мне нужна была сепарация. 

Мой коллега уехал в отпуск на месяц и предложил пересдать его квартиру, я пожила там месяц и после этого решилась на съезд от мамы. Мы сняли трешку на троих в сталинке на беговой с коллегой и подругой, где я прожила почти год. Потом я еще снимала с друзьями разные квартиры, пока не оказалась на маяковской в двушке, где прожила в общей сложности 10 лет (сначала с соседкой, потом с молодым человеком, потом одна). 

Решение жить отдельно считаю крайне важным для себя, это дало мне возможность узнать себя, свои предпочтения в быту и всяческое поле для экспериментов. 

На 7-й год жизни в одной квартире я начала воспринимать ее, как свою, ремонтировать в ней всё, что можно, создавать декор и условия, в которых я хотела проживать свою жизнь. 

На 10-й год жизни я захотела перемен: к тому моменту, я могла позволить себе снять жилье чуть дороже, я сильно изменилась внутренне и мне хотелось сменить локацию уже очень сильно, чтобы создать себе это новое поле для восприятия. Наверное, это то, о чем пишут японцы – переезжать, менять профессию и среду, чтобы мозг был в тонусе, чтобы создавались новые нейронные пути. 

В общем, я открыла циан и сразу же нашла идеальную двушку на лесной улице с видом на закаты, с минималистичным и стильным ремонтом, за подходящую мне сумму (75к) и возможностью заехать незамедлительно. Но тогда я была в отношениях с мужчиной, который у меня иногда оставался, а на Лесной ну совсем нет парковки. Мы поговорили и решили, что чтобы нам быть вместе, я могу переехать к нему. 

До этого, я уже увлекалась покупкой акций и начала копить капитал. Тогда же я попросила свою приятельницу-риелтора пообедать со мной и обсудить, что я могу сделать с 1,3 миллионам рублей, которым я тогда располагала. Она уже владела квартирой в Москве и рассказала мне о схеме своей покупки и стратегии: купить у проверенного застройщика на этапе котлована, взяв посильную ипотеку, к моменту сдачи дома продать и уже располагать чуть большей суммой. Или подкопить чуть больше, взять ипотеку больше и купить готовый объект под сдачу, чтобы аренда покрывала ипотечный взнос. Задача такого разговора для меня была понять, что покупка – это какой-то реальный этап, что через него проходят люди с сопоставимым уровнем дохода (или меньшим), и чтобы всё это “поварилось” в моей голове.  

Далее, я приняла предложение своего молодого человека и переехала к нему в Жулебино. После 12 лет жизни в центре, 10 из которых в одном районе, где всё уже было налажено (спорт, ателье, химчистка, уборка, мелкий бытовой ремонт, булочная, парковка, контакты с соседями и т.п.) мне было очень сложно адаптироваться к новому району, где я не знаю никого и ничего. Сейчас я понимаю, что это был большой стресс для меня, мне стоило лучше понимать и рассчитывать силы. В будущем при смене района я буду это учитывать, конечно. 

Но тогда, в августе 2019, я психанула, приняла импульсивное решение о покупке машины (я долго думала, брать ли мне обычную подержанную машину, чтобы учиться ее водить и не переживать о коцах, но в итоге купила годовалый эвок, о котором всегда мечтала)). 

Тем не менее, все озвученные риелтором варианты “варились” и доходили до степени готовности. В ноябре 2019 мама, которая сдавала нашу квартиру (в противоположном конце москвы от своего дома), сообщила, что жильцы уезжают и встал вопрос, делать ли в квартире косметический ремонт перед следующими жильцами (уже было нужно) или продать ее и купить что-то более ликвидное и ближе к ее дому, а мне отдать ⅓ суммы (в соответствии с долями), которые я смогу использовать в качестве капитала на первый взнос. Я настроилась на полгода ожидания решения, потому что мне казалось, что такие сделки – медленный процесс, но квартира была продана с 3 показа с быстрым выходом на сделку. 

С середины декабря мы с мамой уже начали смотреть квартиры: она себе искала ликвидную студию или двушку под сдачу, и я себе двушку, но ближе к центру в джентрефицированном районе. 

Выводы этой части текста: 

Несмотря на то, что я снимала квартиры (часть лет – с соседями), я рада, что у меня была возможность путешествовать, учиться, изучать жизнь в свое удовольствие. В 20 с чем-то такое серьезное обязательство, как ипотека – точно бы меня тяготило, я бы тратила все деньги не на себя, а на взносы и чувствовала бы давление. 

При этом съемное жилье меня с самого начала приучило к дисциплине и планированию денег: я привыкла за эти годы платить ренту. Поэтому перспектива сопоставимых с арендой ипотечных взносов к 30-ти годам меня не шокировала, а наоборот, стала бы логичным продолжением. Просто я бы платила теперь банку за свою квартиру, а не владельцу съемной. 

Так же, к 31 году, мои доходы выросли по сравнению с 20-ю или 25-ю годами, и суммы взноса и платежей выглядели комфортными – это не был выбор между “своей квартирой” или “комфортным уровнем жизни”, можно было и то, и другое. Я думаю, что такой сценарий возможен в индустриях, где опыт работы с каждым годом увеличивает компетенции и стоимость на рынке труда. В моем случае это было так – я знаю, что чтобы не случилось, я смогу найти работу с зарплатой, позволяющей мне платить мои ежемесячные ипотечные платежи. 

Проработка негативных сценариев – стратегия, которой я доверяю уже много лет. Когда я решалась на покупку своей квартиры (а она была выше по бюджету, чем я планировала), я крутила негативные сценарии и потенциальные свои решения: “а что если я потеряю работу?” (тогда я могу найти новую, я могу сдать квартиру и снимать себе дешевле, платя взнос, я могу продать квартиру). Это помогло мне укрепиться в таком серьезном решении. 

Часть 2: поиски квартиры 

С чего мы начали. Во-первых, я знаю себя, я спринтер и длительные поиски в текущей моей обстановке (тогда я еще жила в Жулебино, поездки на метро в давке изматывают, на машине так же долго, 40-50 минут в каждую сторону) меня бы очень утомили. 

Я собрала мудборд для риэлтора – красивые картинки из pinterest со скандинавскими интерьерами: много окон, залитое солнечным светом пространство с красивым видом из окна, балконы с цветами и ароматными травами, деревянные полы, ванная с окном. 

Мы подписали договор, я внесла аванс и начали поиски. Риэлтор, конечно же, сказала, что в моем бюджете – это всё нереально. 

Напомню, что мы делали размер маминой трешки с ремонтом на Братиславской. Была задача продать квартиру, и купить 2 двушки с доплатой. У меня была ⅓ в старой квартире, эти деньги (около 4 млн) и  были моим бюджетом на первый взнос. Мой изначальный план был следующим: добавить свои сбережения до ⅓ взноса и остальные ⅔ брать в ипотеку. Я исходила из 15 млн за двушку в пределах ТТК в обжитом районе. Мне крайне важно выходить из дома и видеть развитую инфраструктуру: магазины, кафе, химчистки, транспортная доступность. 

Так как я уже перевезла офис на Курскую, то смотрела ближайшие районы: Бауманская, Таганская, Добрынинская – всё, что есть между Садовым и Третьим кольцами. Не хочу тратить на дорогу до работы или центра более 20 минут, а в теплое время хочу ходить пешком.

Первый ресерч циана показал, что в этом бюджете у меня были следующие опции: 

• Новостройка типа ПИК с приближающимся сроком сдачи, 40-50 м, в пределах ТТК, в пока еще не благоустроенном районе (обычно, это на месте кладбищ, складов и т.п. – то есть, территории еще понадобится время на благоустройство, типа 3 года). 
• Что-то побольше, но со сроком сдачи в 22 году (такие я даже не рассматривала) 
• Готовые апартаменты площадью 40-45м с чистовой отделкой или без нее (обычно от тех, кто купил апарт, как инвестицию, на котловане за 7-10 млн, дождался сдачи и продает теперь по рыночной цене 15-17 млн. 
• Вторичка в центре в панельном доме 45м
• Первые этажи 
• Квартиры с непрозрачными документами (сложная схема подтверждения собственности, непрямое наследство, короче – много рисков) 

Я посмотрела живьем с риелтором несколько вариантов и после этого актуализировала список того, что для меня важно в квартире. Часть пунктов из первого “списка мечты” оказалась не так критична, что-то, наоборот, стало важным, после того, как риэлтор обратила на это моё внимание. 

Мои поиски квартиры проходили в декабре и январе – в самое темное время суток, когда почти нет солнца и всё выглядит намного мрачнее, чем в любые другие месяцы года. 

У меня был компас, чтобы смотреть стороны света в квартире. И приложение Sun Seeker для фотографов, которое показывает, как идет солнечный свет (когда он есть и оно показывает еще, учитывая время года) 

Почему я приняла решение в пользу вторички 

Тут всё для меня было просто: апартаменты в бюджете были маленькими (40-45 м) или еще недостроенными (а ждать я не хотела) или были классными, но далеко от центра и от метро (более 15 минут). То, что подходило по локации — стоило уже от 40 млн, так как в малоэтажных апартаментах площадь от 80 метров и цена от 500к за метр. 

Поэтому, несмотря на все плюсы новых апартаментов (новое, чистое, красивое, удобное, входные группы как отель, сервис и тп), я сосредоточилась на вторичке в “сталинках” в желаемых районах.

Мой изначальный список требований 

О чем я изменила мнение в положительную сторону: 

Вторые этажи в живую оказались нормальным вариантом, хотя на циане я искала от третьего. 

Убитая квартира лучше, чем ремонт, которому нужно делать демонтаж. Квартиры с ремонтом продают, желая отбить ремонт (в среднем, на 2-3 млн дороже), но стиль ремонта часто морально устарел, сам ремонт износился, получается, полный демонтаж и потом ремонт с нуля. Проще сразу искать убитую квартиру, так как обычно готовы продавать быстро. 

О чем я не подумала, а это оказалось важным:

Подъезд к дому на авто – были дома, куда никак не добраться до подъезда на машине, это проблема при ремонте, доставке мебели, и с тяжелым чемоданом/пакетом не хочется тащиться до такси, например. 

Квартиры с “альтернативой” (это семья делает размен квартиры на 2 или 3 разных, даже если покупатель готов купить сегодня, это длительная череда из 3-4 сделок)  

Благоустроенность района. Было несколько вариантов вокруг Даниловского рынка и Шаболовки, в домах в конструктивистском стиле, но некоторые выглядели очень уныло: выходишь, и как будто ты не в Москве, а в фильме Балабанова. Не знаю, как это описать конкретными примерами, но ощущение было именно такое. 

Общее состояние подъезда. Об этом мне сказала подруга, которая покупала квартиру ранее: “смотри, что на лестничных клетках – цветы или окурки”. Потому что покупая квартиру, ты покупаешь ее вместе с жителями дома. И тут важно понимать “средний уровень культуры по больнице”. Например, в одном офигенном варианте соседнюю квартиру сдавали, как общежитие. 

_____

Итого: 

Я посмотрела живьем 28 квартир за 5 недель. 

Меня “зацепили” несколько  вариантов: 

• Тихий переулок рядом с бауманской в кирпичном доме, большая двушка 65 кв, окна на 2 стороны, балкон, парковка, цена – 13,5 млн. Но там были спорные документы – большой риск, что банк не одобрит или что аннулируют сделку. 
• 3 похожих варианта: двушка на Садовом в шикарном сталинском доме, с чистым подъездом. Но везде микро кухня с газом и такая странная планировка, что прям никак не выкрутиться с перепланировкой. 
• Единственная двушка с ремонтом, который я бы не стала переделывать (в ней всё было хорошо, заезжай – живи), кроме ванной. Там идеальный ремонт, но с душевой кабиной. 
• Трешка 75 м рядом с Шаболовской с базовым ремонтом (типа там начали ремонт, постелили пол и выровняли стены и решили продать). Но что-то я тогда задумалась, что такую большую мне не нужно и наверное ее стоило бы покупать и ремонтировать уже совместно. 
• Ну и итоговый вариант, в котором меня сразу влюбило в себя несколько моментов: высокие потолки 3,6 м, по 2 окна в каждой комнате, красивый фасад дома и локация. Это была единственная квартира внутри садового кольца, в тихом переулке. Дом после реконструкции, все перекрытия заменили на ЖБ, убрали газ. Большая редкость для столетнего дома. 

Я дала знак риелтору (мы договорились об условных обозначениях, если что-то нравится, говорить про гороскоп – типа, о, сегодня ретроградный меркурий или что-то такое). Квартиру выставили на циан за 17 млн, поэтому она попала в мою подборку, но в итоге продавец поднял цену до 18 млн, все эти переговоры длились 2 недели, я очень волновалась от каждого нового звонка риэлтора (ну что, ну что, а сейчас что, есть новости?). Внутри себя, я конечно, уже отпустила ситуацию, потому что это было сильно выше бюджета: я хотела уложиться в 15 + 3 = 18 млн на покупку и ремонт. А тут только квартира стоит 18. 

В общем, через 3 недели после просмотра, мы уже вышли на сделку. 

Всё это так сильно энергозатратно, я честно скажу, что не могла радоваться или прыгать от счастья, типа “АААА АААААА”, как я себе представляла идеальную покупку квартиры. 

Но забегая вперед, скажу, что мягкая волна счастья и осознания того, что я сделала –  доползла за последующие полгода. 

Часть 3: ремонт 

Мы прошли первый этап сделки, когда ты закладываешь аккредитив (деньги) и ждешь, пока все всё проверят и официально зарегистрирую сделку, после чего деньги переводят за счет и когда они приходят на счет покупателя – подписывается акт и передаются ключи. 

В нашем случае после первого этапа сделки я ехала из банка на встречу с подругами: любимым фотографом Люсей Жариковой и ее подругой архитектором Машей Белугой. Маша из Калининграда и была в Москве в отпуске на несколько дней. Пока мы пили кофе я показала видео квартиры и мы начали на салфетках чертить идеи планировки, и я спросила, может ли Маша сделать мне оперативный проект и помочь с ремонтом, показав ей свои пожелания к пространству в pinterest (эту подборку я завела еще на этапе поиска квартиры, чтобы сверяться – есть ли у пространства потенциал или нет). Я попросила риэлтора продавца пойти нам на встречу и пустить меня с архитектором для замеров (до подписания акта многие отказываются от таких действий, но нам повезло с адекватными всеми).

Так же, мы связались со знакомыми строителями и забронировали их на «примерно через месяц», отправив им видео из квартиры до ремонта.

Я сняла квартиру в соседнем переулке, чтобы оперативно быть рядом и принимать решения (у нас не было строй-фирмы с прорабом, а скорее вариант с квалифицированными строителями, которым нужно оперативно заказывать материалы и отвечать на их вопросы)

Далее описываю поэтапный план со своими комментариями. Фото и видео моего ремонта есть в сохраненных сториз (смотрите ремонт 1, ремонт 2, декор и ремонт коридора) – там удобнее смотреть, а сюда сложно вставить видео.

Так же по тегу лялинремонтик можно почитать точечные наблюдения про ремонт

Короткая сводка ремонта:

с 24 февраля по 16 мая (12 недель), во время пандемии (были закрыты магазины), общий бюджет 3 500 000 руб. (сумма включает все работы, строй-материалы и всю мебель, технику и декор, которые есть на финальных фотографиях).

И теперь подробнее по всем неделям и работам:

Неделя 1:

• демонтаж стен и пола в квартире, вывоз мебели
• выбрала плитку для кухни с санузлов
• выбрала пол (barlinek дуб caramel однополосная серия pure grande), в Я-магазин (в центре и консультанты очень помогают)
• выбрала и заказала батареи
• вызвала замерщика и реставратора окон
• ресерч среди стеклянных перегородок и отправка чертежей на предварительный просчет

Окна стоило заказать сразу же после получения ключей. Моя ошибка в том, что я потеряла время на общение с реставраторами и на потом на выбор производителя окон, потому что их миллион с одинаковыми сайтами. После изнурительного ресерча я остановилась на белорусских Окнах Словечно (деревянные окна, офис недалеко от Автозаводской, оперативно и адекватно решали все возникающие вопросы)

На всякий случай уточню: многие вещи в моем ремонте шли не по плану, но на то были причины (и закрытия магазинов, и перебои с доставками, и пропускной режим, и многое-многое другое)

неделя 2

• заливка пола (стяжка) и день ждали пока высохнет
• возведение стен гардеробной и саунузла
• нашли вытяжку в стене на кухне (не надо вести короб)
• вызвала замерщиков перегородок
• замерщики окон из 2 других компаний
• нашла и купила дверь в с/у (у меня всего одна дверь)

неделя 3

• заказала окна
• купила всё в с/у
• сантехник для согласование схемы подключения батарей
• замерщик из стеклянных перегородок
• штробление и разводка электрики
• провела кабель для интернета

неделя 4

• заказала входную дверь
• заказала тумбу с ла-редут
• приварили счетчики
• привлекла roomkea для зоны кухни и гостиной

Стоило заказать входную дверь сразу же в первые дни ремонта, потому что такие элементы, как окна и двери делаются около 30 рабочих дней и сроки могут растянуться в связи с разными обстоятельствами, сезонностью и т.п. Я не сделала этого сразу, просто потому что не подумала, а стоило бы! Дверь пришла прям тютелька в тютельку в последние дни ремонта и пришлось заново там штукатурить и подкрашивать. Я заказала дверь Portalle и смело их рекомендую: самый удобный и адекватный конструктор дверей на сайте – я сразу же собрала там нужную конфигурацию двери и потом зашла посмотреть некоторые элементы в их шоурум на ARTPLAY (выбирала между латунным порожком и цветом фурнитуры)

неделя 5

• положили плитку в с/у
• поставили ванну
• работа над штукатуркой стен

неделя 6

• работа над штукатуркой и покраской стен и потолков
• работа над штукатуркой и покраской стен и потолков
• работа над штукатуркой и покраской стен и потолков

недели 7 и 8

• привезли полы и плинтусы
• заказана кухня по проекту Roomkea
• доставили окна, закуплено все для монтажа, найдена бригада
• готовы чертежи подоконников и найден подрядчик

Отдельно хочу выделить помощь сервиса Roomkea. Ранее я ошибочно думала, что они работают только с мебелью Икеа, но по факту, они – знатоки российских брендов мебели и декора. Для меня ребята сделали проект кухни-гостиной, продумав расположение всех ящиков, духовки и холодильника. Так же, они подсказали, какие элементы можно подпилить, чтобы все влезло в нужные мне размеры. И помогали моим строителям собрать кухню в спорных моментах инструкции (Ikea не делала сборку во время пандемии). В итоге я реализовала гостиную по их рекомендации, с похожим столом и стульями и растениями.

неделя 9

• поставили окна
• заказала свет
• начали делать откосы (на 5 больших окнах)
• примерка картонных подоконников

Наш архитертор Мария Белуга очень-очень-очень настояла на центр-свете, объяснив это тем, что у нас высокие потолки и качественное освещение очень влияет на ощущение уюта. В итоге я сделала базовый свет: в коридоре, гардеробной, санузле и гостиной из Центр-свет, взяв подвесные рейлинги с диммером – это просто супер-огонь и круто! Свет и правда уютный, теплый и окутывающий пространство.
В спальне я решила без верхнего света – настольными светильниками.

неделя 10

• поиски дивана и мебели
• положили пол
• сборка кухни

неделя 11

• установка отливов
• исправление ошибки в сборке кухни
• поиски матраса, кровати и одеял
• подоконники приехали, но не того цвета (исправление еще пара дней)
• сборка гардеробной
• замер кухонной столешницы
• попытка установить стеклянную перегородку (не получилось)

неделя 12

• исправили подоконники и установили их
• доделка откосов вокруг пазов подоконников
• приехала входная дверь (сняли нашу, а там трухлявая стена, поэтому приварили укрепительную раму и уже установили дверь
• замерщики для блекаут-штор на окна
• монтаж антресолей (тоже не с первого раза получилось)
• монтаж кухонной столешницы
• установка стиральной машины
• установка шторки на ванной
• финальный и уже успешный монтаж стеклянных перегородок

Перегородками я довольна, стоят, но обслуживание в этой компании мне не очень понравилось: меня не предупреждали об увеличении сроков, а они сдвигались несколько раз по вине подрядчика (если пандемия понятная причина, то разбитое ими стекло на производстве – уже не очень). Далее, была заминка с установкой перегородки, которую можно было избежать, если бы замерщик был более вовлечен (сделал бы фотографии объекта), а монтажники уже приехали с недостающими элементами (нужны были нащельники, закрыть кривизу от моего неровного потолка). Из-за отсутствия нащельника (и майских праздников) монтаж сдвинули еще на несколько дней. Это единственный подрядчик из всех, кто меня расстроил в общении. Возможно, вам повезет больше и попадется какой-то другой менеджер или возможно, подрядчик более ответственен за сроки, когда нет пандемии.

последующие недели

• замер и заказ штор на стеклянные перегородки
• заказ подвесного рейлинга для одежды
• заказ декора (подушки, настольные лампы, вазы и тп) – почти всё из H&M home, Zara home и Troubadour shop)

Мне хочется отдельно отметить, насколько ребята из tish_home профессионально подошли к шторам: приехали на замер, всё обсудили, выбрали ткани для внешней и внутренней стороны. Затем привезли шторы на примерку: приложили, чтобы выбрать и согласовать длину (мы сошлись на том, чтобы они немного лежали на полу) и придумали изящное решение, как прятать шторы, если у меня дома гости. Если вы скажете, что вы от меня, вам скорее всего сделают скидку на заказ <3

И подвесной рейлинг ребята из ArchWelding мне сделали очень быстро: я показала идеи из pinterest, мы на месте обсудили детали и через неделю всё уже было готово!

Часть 4: выводы, спустя первые полгода жизни в новой квартире 

Увидеть последствия своих решений можно только пожив в пространстве какое-то длительное время и начав им пользоваться (гости, уборка, декор и тп.) Зафиксировала для себя следующие моменты:

Я забыла в суете про теплый пол на кухне. Вообще, я дома хожу в красивых тапочках, поэтому не ощущаю этого, но думаю, что теплый пол во время готовки был бы очень кстати.

Я не использовала гигиенический душ ни разу, вообще не понимаю, зачем мы его сделали.

У меня первый раз стиральная машина с сушкой и я в восторге! Я сушу полотенца и постельное белье, и пока аккуратно с одеждой. Но раскладную сушилку достаю намного реже!

У меня открытое хранение – такой уж я человек, не люблю шкафы и люблю, чтобы все было перед глазами. Это первая квартира, где так много открытого хранения: и в ванной, и в гардеробной при входе, и в спальне. Но, стоит признать, такой подход очень дисциплинирует не накапливать хлам, покупать вещи спокойных цветов (например, я заменила папки для документов на черные и серые, а в ванной все яркие штуки или не покупаю или прячу в корзины)

Стеклянная стена в санузле (чтобы было светло) – было смелым решением, но я так радуюсь! Летом я не почти включала свет в санузле, зимой включаю после 17. И Санузел красиво освещает кухню вечером (как доп подсветка)

Подоконники-столы – тоже идея, которая пришла в процессе, и я очень довольна. Во-первых, не нужно искать и покупать письменный стол, во вторых это обстоятельство держит подоконники в чистоте. Знаю, по прошлым квартирам, что когда подоконник широкий – хочется его использовать в качестве склада.

Вы можете задать вопросы в комментариях, я отвечу и потом дополню текст.